泡沫玻璃板厂家
免费服务热线

Free service

hotline

010-00000000
泡沫玻璃板厂家
热门搜索:
技术资讯
当前位置:首页 > 技术资讯

名家对话楼市黄金十年过去了白银十年如何走

发布时间:2020-03-03 20:00:46 阅读: 来源:泡沫玻璃板厂家

关于2014年的洛阳楼市,我们有许多猜想:城镇化大潮对洛阳地产业影响几何?今年是不是合适的购房时机?洛阳开发商将如何转型创新?

在2013洛阳楼市高峰论坛上,易居房地产研究院副院长、财经评论员杨红旭与我市地产行业代表——全国房地产经理人联合会副秘书长路延熹、河南天地辉煌置业有限公司副总经理潘毅兵、河南精顺房地产营销策划有限公司总经理程德方等就以上大家关注的问题展开了对话。

01

关于楼市调控和前景

对于本次论坛的“谋变”主题,路延熹提到的关键词是“调控”。“2014年房地产市场的形势并不像我们想象的那么乐观。可能大家都会纳闷:为什么从前频频说调控,效果并不明显;现在调控这个词的提及率没有以前高了,大家反而出了一身冷汗?”路延熹说,这是因为国家在调控时已经摸到行业的命脉、找准了“穴位”,调控已经成了一种长效机制,即使不声不响地进行,力度也很惊人。

路延熹表示,2013年最热的词莫过于改革、创新。曾有专家这样预测,到2020年,中国的房地产企业可能会倒下一大部分,甚至包括现在一些如日中天的地产大鳄。“但是你会发现,不少地产商开始转型,比如万达开始做电商,有的也开始做商业了。大鳄们都在变,我们能不变吗?”

02

关于楼盘销量与库存

“2012年,洛阳市场的住宅供应量有538万平方米,市场销售量299万平方米;2013年,住宅供应量(预估)有550万平方米,市场销售量有390万平方米。”对洛阳市场了如指掌的程德方一开始就用数据说话,这些数字意味着什么呢?2012年,无论市场形势怎么变化,住宅销量比(销量与库存的比值)大概在55%;到了2013年,销量比升至70%。“这样的日子对大多数地产商来说,还是比较好过的。”

今年,预测住宅供应量为800万~900万平方米,而市场销售量预计在350万平方米以内。“也就是说,今年楼市的去化率大概为40%。”程德方说,在这样一个年份,用常规的方法、常规的产品去开发市场,显然是行不通的。好在房地产企业在不断推出一些新概念、新产品,比如科技住宅、文化大盘等,这也是大家都很乐意看到的。希望我市开发商能不断推出新产品、运用新的营销方式,跻身这“40%”的行列。

03

关于产品的差异化

“房地产业的‘黄金十年’已经过去了,未来十年如何走?我们不妨关注一下近郊盘。”潘毅兵说,雾霾是去年被频繁提及的词,今年雾霾可能还会继续,这让人们开始向往更好的居住环境。另外,市区的噪声污染、交通拥堵等问题也越来越让人居出现“边缘化”趋势。

“在近郊自然资源比较丰富的区域,如果出现一个高端楼盘,那么它的销售肯定不成问题。龙门一号推出的一些产品比如山水合院,就受到了市场的欢迎。在未来10年里,如果能不断推进产品差异化、准确把握购房者需求,或者拥有稀缺资源,楼盘销售也不会有大问题。”潘毅兵说,2014年,龙门一号会在多方面进一步升级,让购房者即使在近郊也能享受到高端配套设施。

“市场变幻并不可怕,关键是我们是否做好了充分的准备打好今年这一仗。”他说。

04

关于房地产行业转型

拥有丰富的理论知识与准确的宏观经济认知的杨红旭认为,谋变就是创新和转型。前些年,房地产业对经济增长的贡献比较大,一直“拉着经济往前跑”,但是近两年经济对房地产业的依赖度有所下降,“所以我们要重新定位房地产行业和宏观经济的关系”。

“现在,全行业的利润率都在下滑,比如万科的利润率只有13%左右,一些经济指标如主要上市房企的毛利率也表现不佳。”杨红旭说,“一些中国‘土豪’对国内市场信心不足,甚至跑到伦敦拿地,这都要求开发商谋变,积极转型和创新。”

05

关于选取购房时机

对于购房者来说,今年是出手置业的好时机吗?

潘毅兵认为:“购房者是否出手和房价涨跌有关系,但更重要的还是得看购房者自身的需求。”

杨红旭从他创立的“短周期”理论出发分析认为,第一,从大的周期来讲,2014年并不是投资客特别理想的购房时机;第二,从区域上看,一线城市房价波动幅度大,二、三线城市房价走势相对平缓;第三,现在政策对高端购房需求有所抑制,因此购房者要谨慎选择项目、地段;第四,投资型需求可以再等等。“购房时机对刚需购房者来说影响不那么大,因为涨不涨都得买,但刚需购房者一定要精挑细选,买自己喜欢的房子。”

程德方认为,洛阳楼市相对平稳,房价大跌的可能性也不大,“需不需要现在买房可以从两个层面上看,如果住宅是自用的,什么时候买都可以;对于投资者来说,想短线投资增值的话,不要现在买房,因为赚钱的可能性不大,但是长线就可以考虑”。

06

关注城镇化影响

论坛现场,有观众提问:“城镇化对未来房地产业的发展有何影响?”

对此,杨红旭提到,农村集体建设用地分为经营性用地和非经营性用地。值得注意的是,宅基地并不属于经营性用地。

以乡镇企业用地为主的农村集体经营性建设用地,或率先实现入市,与国有用地“同等、同权、同价”。这类用地大规模入市,未来将影响城市的工业用地市场,或许也会局部影响商业用地市场,但可以预见,未来几年,这类土地不可能被允许用作开发商品住宅。

中央城镇化工作会议提出,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。在过去十多年里,很多中小城市的户口限制不断放宽,但即便未来完全放开,由于工资水平不具有吸引力,并不会因容易落户就能吸引大量外来人口,房价也不会因此而大涨。

冻肉切片机

贵金属交易规则

小男孩美甲

抢险车价格